海外生活の心得 番外 ちょっと箸休め(2) 最近考えている投資案件…

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皆さん、こんにちは。うきうきコンサルタントのたなかです!今回は、【箸休め】として、たなかが現在考えている投資案件のご紹介を致します。

と、その前に背景からご案内しますと、たなかは、2010年の9月から始めた、ポンド建ての安定型投資信託があり、2年半で8.58%程度上昇しています。成績はこの2年半でプラスなので、贅沢を言う事もないのですが、サブプライム後のショックもぼちぼち落ち着いてきたような感じなので、もうちょっと数字がだせるものにスイッチしたいなと思っていたところに、今回の【チェスター(イギリス)学生寮購入】の案件が飛び込んできました。

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チェスターとは、イギリスの学生街で、16,000人程の学生人口があるにも関わらず、学校提供の寮は1,000名しか許容できないという状況で、潜在的に需要過多。そこへ、計36部屋の小さなアパートを建てて、学生寮として運営しようという案件です。

1部屋は45,950ポンド(約650万円程度)で、ネットのリターンとして約8%(7.91%)が5年間保証されています。

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イギリスの場合、投資した資金は、ディベロッパーがアクセスできない【escrow trust account】という【信託】に預けられ、弁護士の管理下に入ります。ディベロッパーは、【escrow trust account】に入っている投資資金にはアクセス権はなく、完了した仕事に関するインボイスを弁護士に提出し、弁護士が申請された仕事を確認して裏付けを取り、【escrow trust account】の資金からディベロッパーに支払をする仕組みになっているので、ディベロッパーが持ち逃げするなどのリスクはゼロ。

更に、弁護士が持ち逃げするような事態が起った場合、イギリスには【UK Law Society】という組合があり、組合が100%資金を保証して投資家に返却するというシステムがあるので、資金が持ち逃げされるというリスクはほぼゼロと考えてよいと思われます。

工事は今月から着工で、完了は6ヶ月から9ヶ月かかる事が予想されています。8%の保証は、工事完了からテナントが入ろうが入ろうまいがスタートし、学生が集められなかったとしてもディベロッパーが弁護士の許可を得て四半期毎に指定口座に配当(45,950x8%=3,676ポンド÷4=919ポンド)を送金します。

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ではリスクはというと、現在の為替(元手資金がポンド以外の通貨の場合)と6年目以降の取り扱いです。

6年目以降は、ユニットをキープしてもよし、もしくは売却してもよしという2択ですが、キープする場合、5年間ディベロッパーが負担してくれていた一部費用がオーナー負担になるので、予想できるリターンとしては7%弱。

売却の場合、購入額の45,950ポンド以上の価格で売れる保証はありませんが、売れた場合3−5%の手数料を代理店が取りますから、買った価格の5%以上の価格で売れるかどうかがリスクでしょうか。

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しかし、オフプラン(建物がまだ完成していない、企画時点)での購入ですから、工事完了時に物件価格は上昇し、その後の価値は市場価格がどのように触れるか次第です。

10年間は建物自体に【構造保証】が付くので、例えばパイプの水漏れなどの不具合があった場合は、ディベロッパーが無償で修理をします。

といったわけで、この6年後からのリスクが、当該投資案件が【成功】かどうかの鍵となる訳ですが、こればかりはやってみないとわかりませんし、潜在的な需要過多という性質があるエリアで、5年後どのように資産価値が上下するのか、勉強がてらスイッチしてみようと考え中です。

支払は、予約金2,000ポンドを入れて、その後50%を入金。その後は工事が進んできてリスクが減ってきたところで更に25%入金、最終的な完成時に残りの25%を支払うというスケジュールです。

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為替的には当時ポンドを買ったときが134円でしたから、それ以上で終わればOK。後は神様次第ですが、自分の積立や他の投資信託は株などの有価証券が多いので、一つ不動産へのアロケーションもあっても、資産の分散になってよいかなという思惑もあります。また、年8%の配当が5年間であれば、購入時とネットで同じ額で売れたと仮定すると、45,950ポンドが64,330ポンドになるわけなので、3月4日付けレートで換算しても、640万円程度が、同じレートなら9千万円くらいの資産価値が予想できます。

マーケットが悪ければ、7%弱でもホールドして家賃収入を稼ぐという選択もできるし、逆に5年以内でいい価格であれば、その時点で売っても良い訳ですから、流動性にかけるというデメリットはあるものの、逆にいつでも売れるという現物ならではの柔軟性もあるわけで、いいタイミングを掴めるかどうかは、運を天に任せるのみ。

ともあれ、海外生活者である以上、自分の将来は自分で責任を持って守らなければいけません。なにもしないでぼーっとしていると、自分が働けなくなった頃にキリギリスになってしまいます。その時になって、【今まで一体何していたんだろう】と自分の行いを後悔するような人生にはしたくないので、今できる【種まき】をせっせとしておかねば…と思う、たなかの今日この頃です。

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